南京两桥CBD有没有必要?

浏览:614   发布时间: 09月20日

我们都知道南京是一个非常注重均衡化发展的城市,单中心的新街口时代早已是过去式,现在南京是明显的多中心结构。最高规划层面,拥有新街口、河西、江北、南部新城四大市级中心,以及一个城市副中心紫东核心区。

南京不缺CBD

上面提到的这5个中心,至少有三个已经非常成熟。

新街口不用说,中华第一商圈;河西的整体构想,至少已经完成了6成,中部已经非常成熟,没有完成的部分主要集中在河西南部,包括鱼嘴、CBD轴线剩下段等等;南部新城分两部分,即南站和大校场片区,南站基本成型,大概也有了个6成的样子了,大校场或者叫红花片区面积明显更大,目前的开发才刚刚开始;而江北核心区域的进度肯定大幅度落后于河西中部与南站,但较之河西南以及红花片区稍快,江核的完成度估摸着目前能有两成就不错了;最后紫东核心区,那开发的进度就更慢了,整体路网框架还在构建当中。

这5个点都是南京未来最强的几处CBD,更何况还有非市级别的仙林中心、江宁百家湖、燕子矶、麒麟等等这些地方了。换句话说现在的南京根本不缺CBD,那么两桥CBD到底扮演着怎样的角色,能起到多大的分量,我觉得是要打一个问号的。

两桥西边就是河西,河西拥有的商办体量不仅大而且分布上也非常密集,有金融属性的CBD轴线,也有产业型主导的园区,河西南部还有相当多的商办地块没有完成开发。东北面的雨花软件园也聚集着一批科技型企业总部,包括华为中兴等等。东面是南站CBD,可以地铁直达,在这种情况下两桥CBD的主打方向是什么?竞争优势又是什么?如何凸显差异化?

按照这个思路,想来想去可供两桥CBD发挥得还真不多,毕竟附近该有的都有了,那如果换个思路呢?

CBD成金字招牌

从雨花台区的角度来看,作为南部新城重要组成部分的南站地区,并非全都是雨花台区,事实上,南站南广场很大一部分区域都是属于江宁的,雨花的发挥空间显然非常有限。而雨花软件园主要是科技类园区,所以从雨花的角度来说,在南站之外再设置一处能够完全把握住的新的商业办公集中区,显然还挺重要的,那就需要土地。

其他区域大多开发殆尽,如今可供改造再利用的土地(包括空地以及后期可以通过拆迁获得土地的区域)都主要集中在秦淮新河两侧的两桥地带。

如何发挥剩下来的这一批较为稀缺的土地,如何尽量提升这一区域的土地价值?如何更多地引进投资,总要有一些突出亮点,CBD自然是最大的招牌。

正常的中高阶商办需求

两桥有三条主要通道,包括快速一环(绕城公路)、机场二通道和数字大道。数字大道也就是河西江山大街的东延,通过这条路,两桥与河西得以真正对接。机场二通道直连禄口机场,是两桥未来重要的空港通道。绕城公路也就是快速一环,贯通南京最核心的城市区域。

可见两桥目前的外部交通条件还是非常不错的,一条主干路、两条快速路。但是极好的交通环境带来的另外一个问题就是噪音。在这种情况下只能把噪音相对较大的区域设置成商办地块以及一些社会公共区域。另外两桥区域虽然四周各类城市功能都有, 但其区域内功能确实相对单一,大多都是住宅,那么商业、办公等拔高需求自然有一定空间。

此CBD非彼CBD

两桥商办区域确实有打造的理由,但规格上我认为未必能够达到所谓CBD的水平,更多还是区域性行政+商业+办公园区的水平。

以1个超大型综合体为核心,伴以2栋200米左右的高层地标以及公园、文化体育中心、市民中心等等。

主营产品:户外家具